Renovierung steuerlich absetzen: So sparen Sie Steuern.

Wie viel lässt sich von der Renovierung steuerlich absetzen? Je nach Situation 20 Prozent der reinen Handwerkerkosten oder sogar 20 Prozent der gesamten Sanierungskosten — bei Vermietung sogar 100 Prozent. Ob Handwerkerleistungen, energetische Sanierung oder Vermietung: Das Finanzamt beteiligt sich an vielen Renovierungsmaßnahmen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Wege Ihnen offenstehen — und worauf Sie achten müssen, damit das Finanzamt mitspielt.

Drei Wege zur Steuerersparnis im Vergleich.

Welches Modell für Sie passt, hängt vor allem davon ab, ob Sie selbst nutzen oder vermieten — und ob die Maßnahme energetisch wirkt. Sortiert nach Anwendungsfall:

• Handwerkerleistungen (§ 35a EStG) — 20 % der Arbeitskosten: für selbstgenutzte Immobilien (Eigentum oder Miete). Maximaler Vorteil: 1.200 € pro Jahr.
• Energetische Sanierung (§ 35c EStG) — 20 % der Gesamtkosten: für selbstgenutzte Immobilien, Gebäude älter als 10 Jahre. Maximaler Vorteil: 40.000 € pro Objekt.
• Werbungskosten (§ 9 EStG) — 100 % der Kosten: für vermietete Immobilien. Maximaler Vorteil: unbegrenzt.

Handwerkerleistungen absetzen (§ 35a).

Der einfachste Weg: 20 Prozent der Arbeitskosten (nicht Materialkosten) direkt von der Steuerschuld abziehen. Maximal 6.000 Euro Arbeitskosten pro Jahr — das ergibt bis zu 1.200 Euro Steuerersparnis.

Voraussetzungen für den § 35a-Abzug.

• Selbstgenutzte Immobilie (Eigentum oder Miete)
• Rechnung mit ausgewiesener Arbeitsleistung (getrennt von Material)
• Überweisung auf das Konto des Handwerkers (keine Barzahlung)

Welche Renovierungsarbeiten absetzbar sind.

• Malerarbeiten, Tapezieren, Bodenverlegung
• Bad- und Küchenrenovierung (Arbeitslohn)
• Gartenarbeiten, Pflasterarbeiten
• Wartung und Reparaturen

Energetische Sanierung absetzen (§ 35c).

Deutlich attraktiver: 20 Prozent der gesamten Sanierungskosten (Material + Arbeit) über drei Jahre absetzen. Verteilung: 7 % + 7 % + 6 %. Maximale Steuerermäßigung: 40.000 Euro pro Objekt.

Voraussetzungen für den § 35c-Abzug.

• Selbstgenutzte Immobilie (Eigentum)
• Gebäude mindestens 10 Jahre alt (bei Beginn der Maßnahme)
• Fachunternehmer-Bescheinigung nach amtlichem Muster
• Kein BAFA-/KfW-Zuschuss für dieselbe Maßnahme (Entweder-oder-Prinzip)

Förderfähige Maßnahmen:

• Wärmedämmung (Dach, Fassade, Keller)
• Fenster- und Türentausch
• Heizungsoptimierung und -austausch
• Lüftungsanlage einbauen
• Digitale Energieoptimierung (Smart Home)

Rechenbeispiel: Fassadendämmung für 30.000 Euro. Steuerersparnis: 6.000 Euro über drei Jahre — ohne Antrag, ohne Bewilligung.

Renovierungskosten bei Vermietung absetzen.

Vermieter haben den größten Steuervorteil: Alle Renovierungskosten als Werbungskosten sofort oder über mehrere Jahre absetzen.

• Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Renovierungen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Sofort voll absetzbar oder auf 2–5 Jahre verteilen.
• Herstellungskosten: Maßnahmen, die den Standard wesentlich heben (neue Heizung, Badausbau). Über die Nutzungsdauer abschreiben (50 Jahre bei Gebäuden).

Übersteigen die Renovierungskosten 15 Prozent des Gebäudewertes innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf, wertet das Finanzamt sie als Herstellungskosten — der berüchtigte anschaffungsnahe Aufwand.

Häufige Fehler vermeiden.

• Barzahlung: Handwerkerleistungen nach § 35a werden nur bei Überweisung anerkannt. Barzahlung? Kein Steuerabzug.
• Keine getrennte Rechnung: Lassen Sie Arbeitskosten und Material immer separat ausweisen.
• Doppelförderung: BAFA/KfW-Zuschuss und Steuerbonus (§ 35c) für dieselbe Maßnahme geht nicht. Vorher rechnen, was günstiger ist.
• Eigenleistung: Nur Handwerkerrechnungen sind absetzbar. Ihre eigene Arbeitszeit zählt nicht.

Häufige Fragen zur steuerlichen Absetzung von Renovierungen.

Kann ich Renovierungskosten auch als Mieter absetzen?

Ja. § 35a EStG steht auch Mietern offen, sofern Sie die Handwerkerleistung selbst beauftragt und bezahlt haben. Klassische Beispiele: Schönheitsreparaturen, Bodenverlegung in der Mietwohnung oder die Montage einer eigenen Einbauküche.

Was passiert, wenn ich die Rechnung erst im Folgejahr begleiche?

Maßgeblich ist das Jahr, in dem Sie tatsächlich überweisen — nicht das Rechnungsdatum. Wer also gegen Jahresende noch Handwerker beauftragt, sollte den Zahlungstermin bewusst legen, falls der Höchstbetrag von 6.000 Euro Arbeitskosten in einem Jahr ausgeschöpft ist.

Wer stellt die Fachunternehmer-Bescheinigung für § 35c aus?

Das ausführende Fachunternehmen oder ein zugelassener Energieeffizienz-Experte. Die Bescheinigung muss nach dem amtlichen Muster ausgestellt sein — sonst lehnt das Finanzamt den Steuerbonus ab. Wir koordinieren die Dokumentation als Teil der Projektabwicklung.

Lohnt sich eher der BAFA-Zuschuss oder der § 35c-Steuerbonus?

Faustregel: Bei hohen Investitionen und gleichzeitig hohem zu versteuerndem Einkommen ist der Steuerbonus oft attraktiver, weil er bis zu 40.000 Euro pro Objekt bringt. Bei Heizungstausch ist umgekehrt der BAFA-Zuschuss meist großzügiger (bis zu 70 Prozent). Vor jeder Maßnahme rechnen — beides parallel geht nicht.

Fazit.

Renovierung steuerlich absetzen senkt die Kosten um bis zu 40.000 Euro bei energetischen Maßnahmen oder um 1.200 Euro pro Jahr bei Handwerkerleistungen. Vermieter profitieren am stärksten: voller Werbungskostenabzug ohne Deckelung. Prüfen Sie vor jeder Renovierung in Düsseldorf, welcher Steuerweg der günstigste ist — und achten Sie auf Überweisungen und getrennte Rechnungen. Bei einer energetischen Sanierung in Düsseldorf vergleichen Sie immer: BAFA-Zuschuss oder Steuerbonus — der höhere Betrag gewinnt.